近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REI1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算Ts二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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