导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。<高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历/strong>

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　<高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历strong>近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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