5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

80寸电视尺寸长宽多少　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季80寸电视尺寸长宽多少度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性80寸电视尺寸长宽多少地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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