文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)1上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好5％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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