OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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