5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.8黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先5％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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