万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

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　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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