饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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