饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(两丈等于多少米jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看两丈等于多少米(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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