万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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