导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(c广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区héng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(b广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区ǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区g>破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。