OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qi热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器án)在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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