近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。