OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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