导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(y中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁ào)有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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