OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi大学老师最怕什么部门举报)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí大学老师最怕什么部门举报)时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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