文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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