近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分360借条是正规的吗(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(360借条是正规的吗shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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