导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中(苏三起解的故事，苏三起解的故事简介zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于苏三起解的故事，苏三起解的故事简介人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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