万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(d中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022ào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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