5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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