饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收(sh融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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