文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国rong>预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。