OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qiá中国有多少万大军，中国多少万兵力pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>中国有多少万大军，中国多少万兵力n)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨中国有多少万大军，中国多少万兵力，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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