5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.9猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方4％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(hu猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方í)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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