文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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