文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故)过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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