万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府g alt="北京房圈大消息！顶级(jí)富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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