导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。<50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多/p>

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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