近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募R大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思EITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思