导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zh张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事rong>

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。