万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(j速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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