导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàn颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗g)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗g alt="中(zhōng)国户均几套(tào)房？| 民生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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