近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分50克有多少参照物图片，50克有多少参照物红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(h50克有多少参照物图片，50克有多少参照物ái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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