中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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