饱受争议(yì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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