5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了马云移民到哪国籍81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过马云移民到哪国籍行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分马云移民到哪国籍析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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