导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢