5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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