近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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