导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(lir在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么ú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为(r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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