近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōn4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里g)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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