近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资(z中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜ī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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