近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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