“现在的房地产很难再出现像过(guò)去(qù)十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的(de)转移。上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下(xià)三(sān)个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一(yī)下(xià)，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无(wú)论是(shì)在销售(shòu)，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；这些都(dōu)是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投(tó什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些u)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健(jiàn)康的仍(réng)是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉(jué)到(dào)机会来了，其(qí)开始在一(yī)线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多(duō)的(de)楼盘入市。像(x什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些iàng)这类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉(jué)又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象(xiàng)得(dé)那么(me)好，可能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不难(nán)看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要(yào)规避(bì)公司净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些trong>

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确(què)实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机(jī)构的(de)集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发(fā)只是(shì)房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用(yòng)行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万(wàn)家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者(zhě)在(zài)月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的(de)研发(fā)、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的(de)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹名长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家(jiā)居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不是一(yī)个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做到(dào)滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没(méi)有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服务(wù)是有关系的(de)。”他进一步(bù)强(qiáng)调。