文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(c睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面hí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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