饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhō利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗ng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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