导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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