文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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