导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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